09/03/2022

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Comment investir dans l’immobilier ?

Ça y est, vous êtes prêt à vous lancer dans l’investissement immobilier et vous avez raison ! L’immobilier n’est pas qu’un acte d’achat, c’est aussi et surtout une philosophie. Voici 4 étapes pour investir dans l’immobilier efficacement. 

Avant tout de chose, paramétrez votre mental : investir dans l’immobilier c’est OSER, même si vous n’avez pas beaucoup d’argent en portefeuille. Alors si 90% des individus vous déconseilleront d’investir pour louer, écoutez les 10% restants.

Comment débuter dans l’investissement immobilier ?

Pour bien amorcer un projet d’investissement immobilier et l’optimiser, il est important de  maîtriser quelques règles et surtout d’y aller étape par étape :

1. Faites le maximum pour avoir des revenus réguliers, épargner et bien gérer vos comptes. Au moins quelques mois avant de faire votre demande d’emprunt !
2. Définissez vos objectifs : pourquoi voulez-vous investir ? (complément de revenus ? pour en vivre ? pour transmettre ?…). 
3. Définissez votre stratégie fiscale. Cette étape est primordiale et malheureusement trop souvent négligée…
4. Une fois à la recherche du bien : ayez des critères précis !

Etape 1 : avoir des revenus réguliers

A moins d’avoir gagné à Euromillions, vous aurez besoin d’être financé par une banque pour pouvoir investir, et la banque vous prêtera de l’argent selon certains critères :

-          Votre capacité à épargner

-          La gestion de votre compte

-          Le montant de vos revenus

-          Votre apport

-          Votre âge

-          Etc….

Vous l’aurez compris, votre 1^er allié est donc votre banque (ou votre courtier). Pour connaître votre budget, il est donc nécessaire de consulter votre banque qui vous indiquera quelle enveloppe peut-elle vous octroyer.

Etape 2 : définissez vos objectifs financiers

Dans un 2eme temps, il faut déterminer vos objectifs. Pourquoi voulez-vous investir dans l’immobilier ?

-          Obtenir un revenu complémentaire

-          Arrêter de travailler et vivre de vos rentes

-          Loger un proche

-          réduire vos impôts

-          Constituer une rente pour la retraite

-          Constituer un patrimoine à transmettre

-          Etc…..

Ce n’est qu’une fois vos objectifs définis que vous pourrez passer à l’étape suivante.

En effet, il faut comprendre que si vous investissez dans les meilleurs quartiers de Lille ou de Paris, vous aurez une faible rentabilité. A l’inverse, si vous investissez dans des secteurs plus populaires où les prix seront moins élevés, les rentabilités seront souvent meilleures.

Explication : certains quartiers ont un prix au mètre carré qui est 3 fois supérieur à d’autres dans une même ville. Pour autant, les loyers ne sont pas 3 fois supérieurs. La rentabilité sera donc meilleure. 

Il faut être clair sur ce sujet : plus votre investissement sera « patrimonial », moins il sera rentable. Mais votre bien sera souvent beaucoup plus « liquide », c’est-à-dire, que si vous devez le revendre rapidement, vous y parviendrez plus facilement. Vous aurez également plus de chance de le revendre avec une plus-value. En effet, lorsque les prix de l’immobilier progressent, ils progressent souvent plus vite dans les quartiers qui « ont la côte ».

Si  vous investissez dans un bien situé dans un secteur plus populaire voire difficile, il sera plus rentable, mais en contrepartie il sera plus difficile à revendre, et à gérer. 

➡️ Il en découle que si vous souhaitez obtenir un complément de revenu en achetant un immeuble en plein Vieux-Lille, vous vous trompez de cible (sauf si vous mettez un apport conséquent).

Si vous souhaitez obtenir un complément de revenus, il faudra viser des secteurs moins prisés, et qui offriront une rentabilité d’au minimum 9 à 10%.

Il s’agit souvent de biens loués à une population plus fragile et dont la gestion est davantage chronophage, avec un risque d’impayés plus important. 

Etape 3 : Déterminez votre stratégie fiscale

Une fois vos objectifs définis, vous pourrez déterminer votre stratégie fiscale et sous quel régime vous allez acheter. En effet, vous pouvez investir de différentes manières :

-          Achat en nom propre pour faire la location nue (vide)

-          Achat en nom propre pour faire le location meublée (LMNP)

-          Achat en nom propre pour faire du déficit foncier

-          Achat en SCI à l’IR (impôt sur le revenu)

-          Achat en SCI à l’IS (impôt sur les sociétés)

-          Achat d’un logement neuf pour faire de la défiscalisation (actuellement PINEL)

-          Etc….

Votre imposition sera complètement différente d’un régime à un autre.

Il faudra tenir compte de vos objectifs (étape 2) pour définir votre stratégie fiscale mais également des critères suivants :

-          Votre tranche marginale d’imposition

-          Votre âge et vos prévisions d’évolution de vie

-          Votre volonté à conserver le bien dans le temps ou non

Etape 4 : Ayez des critères précis

Si vous êtes arrivés jusque là, bravo vous êtes sur la bonne voie ! La dernière étape consistera à trouver le bien que vous souhaitez acquérir. Pour ce faire, ayez des critères précis :

-          Maison ou appartement

-          Typologie du bien : Studio, T2, T3, T4….

-          Emplacement et secteur géographique

-          Budget

-          Etc….

La recherche du bien est une étape importante et très stratégique. N’attendez pas après leboncoin pour trouver votre perle rare… Vous perdrez votre temps….

Contactez les agences immobilières ! Ce sont des pros, et ce sont eux qui seront au courant du marché et des biens à la vente avant vous. Donc si vous souhaitez qu’ils puissent vous faire part de réelles opportunités immobilières, relancez-les régulièrement. 

Des conseils supplémentaires pour investir dans l’immobilier  

Et pour vous accompagner toujours plus dans votre investissement locatif (et parce que l’équipe de Mav Immobilier est experte du sujet), voici quelques billes supplémentaires pour réussir votre projet : 

• Ne vous arrêtez pas à votre banque pour connaître votre capacité d’emprunt. Privilégiez un courtier qui saura vous obtenir de meilleures conditions.
• Pour votre emprunt, négociez la durée d’emprunt la plus longue possible ainsi qu’un différé de remboursement. Cela vous permettra de mettre en place une trésorerie très rapidement afin de pallier des frais futurs ou de créer un apport financier pour de prochaines opérations.
• Formez-vous pour trouver le régime fiscal adapté à votre objectif.
• Inscrivez-vous aux alertes e-mails et relancez très régulièrement les agences pour rappeler votre recherche.

Si vous souhaitez aller plus loin dans la démarche et que nous définissions ensemble votre stratégie, n’hésitez pas à consulter notre pôle “investissement immobilier”.